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           | 阅读数[] | 2006-3-11

                                                          物业管理费怎么交？ 

      收缴物业管理费，一直是个大难题，几乎没有一个小区能达到100％的收缴率。但是，国务院颁布将于今年9月1日起正式实行的《物业管理条例》中明确规定，业主若逾期不交物业管理费，将承担法律责任；同时物业服务应遵循合理、公开的原则按质论价。
　　其实业主拖欠物业管理费的矛盾也大多在此：服务价格与服务质量不对等，业主只能以拒付物业管理费来主张自己的权益。在上海市的实施细则出台之前，这个长期积淀的矛盾只怕难以解决。
　　其实，很多业主拖欠物业管理费也有自己的苦衷。今天，就让我们走进那些已开满公司的住宅楼里，来看看这个“收费难”问题。
　　欠费“弱势群体”的无力抗争
　　上海有很多住宅楼，不知不觉间变成了商住楼。有些可能是规划不当，有些则原先就规划为商务楼，只因前些年住宅市场红火，办公楼市场低迷徘徊，性急的发展商匆匆变更了规划，建起了住宅楼。虽然销售时一抢而空，但市场走向自有内在“肌理”，没过几年，楼里的业主纷纷迁出，把住宅出租给了公司、事务所，于是重又回归“商住楼”。
　　业主们这种自发的市场行为有颇多的合理性：这类楼盘一般很小，往往只是一两栋大楼，紧贴交通要道，少有绿化氛围，为了追求更宁静、更亲近自然的生活，几年后大多数业主重新买房搬走了；但这些楼盘在建造之初仍属品质不俗，多为外销房或高标准内销房，有电梯、有大堂、有地下车库，有的还临近轨道交通站点，非常符合小型企业的办公要求；它们的物业管理费标准较高，按照原《上海市居住物业管理条例》可不受政府指导价限制，由物业公司和业主或业委会协商，按需论价，这就使业主的居住成本较高，而出租给公司的话，却能收取比出租给个人更高的租金（以新客站附近的恒基不夜城为例，出租给个人每月5000元的住宅，出租给企业就能6000元）。如此种种，住宅“变性”也就成了必然。
　　但是，居住环境“恶化”了：楼里外来人员从早到晚穿梭不绝，环境卫生下降，设备折旧加快，窗户上贴出公司标志或广告，大楼立面日渐零乱……目前市场上很多由写字楼重新包装后推出的白领公寓，很可能也会面临这样的问题。
　　当大楼里80％以上的住宅已用作商务，“留守”在那里居住的业主就成了“弱势群体”。已将房屋出租了的业主很少回来，对物业服务质量的关注度明显降低，以至很多这类物业至今都难以成立业委会，“弱势群体”又如何有力量推动物业服务的改进？他们唯一的抗衡只能以拖欠物业管理费来安慰自己。
　　欠收物业公司惨淡经营
　　小楼盘的物业维护成本就比大楼盘高，这就是很多物业公司要做大盘子、追求规模效应的原因。据行家介绍，一个建筑面积约10万m2的中档小高层小区，基本能达到收支平衡的物业管理收费标准约为1.50元/m2，如果建筑面积仅为2～3万m2的小区或大楼，分摊到每个平方米的物业管理费用必然更高，因为物业管理条例中规定，必须周一至周日每天有人值班，必须24小时接受报修……而劳动法又规定一周工作时间为40小时，这就意味着有些岗位是不可缺的，如果不减少值班人员，分摊到每户的费用自然会增加；如果减少值班人员，则在岗人员必然要延长工作时间增加工资，仍然是增加费用。
　　另一方面，当大部分住宅作商务之用后，进出的闲杂人员骤然增加，物业管理的方式与要求就会不同：保洁、保安、车辆管理等必须加强，电梯电器的损耗增加，对消防等应急设施的保养清洁必须更加到位，等等。这一切都将使物业管理服务的运行成本进一步提高。而当大量业主（包括已将房屋出租的业主）拖欠物业管理费时，物业公司将更加入不敷出，服务水准更加下降，“留守”业主更加不满，拖欠更加坚定，形成恶性循环。
　　提价也许是惟一出路
　　提价？业主和物业公司都会大摇其头！但这是业内的一种意见，听听不无道理：
　　根据国务院《物业管理条例》的原则，物业公司与业主协商，按业主要求的物业服务标准，确定合适的物业管理收费标准，其中，将住宅出租作商用的，须双倍交纳物业管理费，可由使用人（租客）承担费用，作为房东的业主负连带交纳责任。早前，原市房地局和市物价局曾有过规定，租客加倍交纳的物业管理费，其中部分应纳入物业维修基金。应该说，这个规定有其合理之处，可惜在实际运作中没有很好地执行。
　　这样，物业公司有了资金保证，才可能调动积极性提高物业服务质量；留守的“弱势群体”业主，能与物业公司直接探讨合理的物业管理收费标准，并明确服务细则与要求，“明白消费”，也不会因为业委员迟迟不能成立而无法主张自己的权益；租用住宅的企业虽然多付了物业管理费，但可以得到更好的服务，且相比租用纯商务楼仍然有价格优势。
　　（补充说明：纯住宅房屋不能擅自更变为商业用途，如要在住宅内办公，必须到工商管理部门办理异地办公的手续，且不能挂牌经营。） 
 

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